房贷降息，深圳国有大行均已执行！如今不一样了

5月20日，中国人民银行发布新一期《全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）公告》。公告显示，1年期LPR利率维持3.70%不变，5年期以上LPR利率下调至4.45%，此前为4.6%。

据深圳商报消息，深圳地区银行房贷利率均已按照新的5年期LPR报价降低15个基点。

深圳某国有大行目前该行首套房贷利率为LPR+30基点=4.75%；二套为LPR+60基点=5.05%。深圳其他国有大行目前均已执行该最低利率。

深圳存量房贷利率，何时调整？

据央行提供的数据，2020年8月，存量贷款定价基准转换如期完成。其中，存量个人房贷累计转换28.3万亿元、6430万户，转换比例99%，其中94%转换为参考LPR定价。这意味着还有少量存量房贷选择了固定利率。这类客户的房贷利率将不受LPR的变动影响。

浮动利率存量房贷会依据合同约定按期调整利率。一般银行都规定重定价周期为一年，并在合同中约定重定价日，每年重定价日那天根据相应的LPR情况确定当年实际执行的房贷利率。

存量客户的房贷利率重定价日一般分为两种情况，第一种是每年的1月1日；另一种是贷款放款日对应的每年对月对日。有的银行是统一规定，有的银行可以让客户在两种情况之间自主选择。

其中，1月1日重定价的存量房贷客户今年之内都不能享受这个最新利率，需要等2023年1月1日根据2022年12月份的LPR来确定。

根据贷款放款日确定重定价日的客户，如果重定价日在5月20日及之前，今年已经重新定价，需要等到明年再调整；只有重定价日是在5月21日及之后的客户，可以在今年享受本次调整后的最新利率。

对于深圳购房者，房贷利率会发生哪些变化？

以下为深圳部分银行的最新利率情况表，以5月20日公布的5年期以上LPR为4.45%，大部分银行的首套房贷利率有原来的4.9%→4.75%。

以总价500万的首套房购买为例，贷款总额从668.72万降至657.28万，利息从之前的318.72万降至307.28万，总利息减少了11万多。

月供由原来18575元降至18257元，每月少还款约318元。

专家解读：大幅度降息，楼市见底了吗？

 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，一般来讲，降息是提振资产价格、市场预期的最重要的工具。目前看，按揭进入了新一轮降息周期。“5.15”央行降低按揭基准利率后，目前已有20多个城市将首套房利率降至4.4%的底线上，相比上个月下降了1个百分点左右，200万的按揭贷款能节约1500元左右的月供。这次LPR下降，意味着最低利率进一步降至了4.25%，甚至低于历史最低利率水平。进一步改善需求端预期。

随着疫情缓解，5月份抗疫打扫战场。6月份，经济社会循环步入正轨，一揽子政策开始见效，包括疫情纾困、各地激励楼市，央行降息等等，其叠加效应将在下半年全面显现。房价和销售的底部已经开始显现，下半年将全面回升。但同时，要注意政策叠加形成共振和滞后效应，导致新一轮房价上涨。特别是，供地、开工连续数月下滑，未来若供给端上不来，而需求端已经比较热了，资金面好转，加杠杆重启，房价快速反弹，这是需要防范的。

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